Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?
Le bail professionnel est régi par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Il est réservé aux locaux utilisés pour une activité libérale, réglementée ou non : médecins, chirurgiens-dentistes, sages-femmes, kinésithérapeutes, infirmiers, orthophonistes, psychologues, ostéopathes… Il doit être établi par écrit et conclu pour une durée d'au moins six ans.
Sa grande souplesse tient à la résiliation : le locataire peut quitter le local à tout moment, sans motif, avec un préavis de six mois notifié par lettre recommandée. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec le même préavis. À défaut de congé, le bail se renouvelle tacitement pour six ans.
Bail professionnel ou bail commercial ?
Un professionnel de santé peut aussi opter pour un bail commercial (3-6-9), mais ce choix est rarement avantageux. Le bail commercial engage sur des périodes triennales, prévoit souvent un dépôt de garantie de trois mois et parfois un droit d'entrée ou un pas-de-porte. Le bail professionnel n'a ni droit d'entrée, ni pas-de-porte, ni indemnité d'éviction : les seuls frais d'entrée sont le dépôt de garantie, généralement un mois de loyer, et les honoraires de location.
- Durée : 6 ans minimum (professionnel) contre 9 ans avec sorties triennales (commercial).
- Sortie du locataire : à tout moment avec 6 mois de préavis (professionnel) contre échéances triennales (commercial).
- Frais d'entrée : aucun droit d'entrée en bail professionnel.
- Renouvellement : tacite en bail professionnel, sans droit au renouvellement opposable au bailleur.
Loyer, révision et charges
Le loyer est fixé librement entre les parties et révisé chaque année selon un indice prévu au bail, le plus souvent l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Les provisions pour charges couvrent les dépenses communes de l'immeuble ; elles font l'objet d'une régularisation annuelle sur la base des dépenses réelles. Demandez systématiquement la liste des postes refacturés : entretien, ascenseur, climatisation, assurance de l'immeuble, taxe foncière. Au Pôle de Jacou, les provisions incluent le nettoyage quotidien, la maintenance de l'ascenseur, de la climatisation et de la VMC, l'alarme, les fluides des parties communes et la taxe foncière ; l'eau et l'électricité du cabinet sont relevées par compteurs individuels.
Dépôt de garantie, état des lieux, travaux
Le dépôt de garantie est restitué à la sortie, déduction faite des éventuelles réparations locatives constatées par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie. Faites établir un état des lieux d'entrée détaillé, photos à l'appui. Les aménagements spécifiques à votre activité (cloison, plan de travail, équipement dentaire) doivent être autorisés par écrit par le bailleur ; le bail précise s'ils restent en place ou doivent être retirés au départ.
Assurance et sous-location
Le locataire doit assurer le local (multirisque professionnelle) et justifier chaque année de cette assurance. La sous-location, par exemple à un confrère quelques jours par semaine, n'est possible qu'avec l'accord écrit du bailleur : au Pôle de Jacou, cet accord est accordé entre praticiens de santé, dans un cadre défini.
Ce que prévoit le bail au Pôle de Jacou
- Bail professionnel de 6 ans, résiliable par le locataire avec 6 mois de préavis.
- Dépôt de garantie : 1 mois de loyer HT. Aucun droit d'entrée.
- Loyer mensuel HT, révisable annuellement ; provisions pour charges régularisées chaque année.
- Cabinet livré avec point d'eau, climatisation, prise réseau ; signalétique à votre nom.
- Temps partagé possible sur certains cabinets, avec un contrat adapté.
Article d'information générale, ne constituant pas un conseil juridique. Faites relire votre bail par votre conseil ou votre Ordre professionnel.